Накратко
Цялостният ремонт на апартамент в София струва ориентировъчно 190–320 € на квадратен метър само за труд (372–626 лв.), в зависимост от това дали се сменят инсталациите и какво ниво на изпълнение избираш. Материалите добавят приблизително още толкова.
Реалистичният срок е 45–60 работни дни за тристаен апартамент от 80–90 м². Работата включва демонтажи, нова ВиК и електроинсталация, изравняване на стени и подове, баня до ключ, настилки, шпакловка, боядисване и финални монтажи.
Работим с количествена сметка преди старта и договор с фиксирана цена. Огледът в София е безплатен.
Какво включва цялостният ремонт
„Цялостен ремонт" за нас означава, че апартаментът се предава готов за нанасяне, без ти да търсиш отделно електротехник, ВиК майстор и плочкаджия и да ги координираш помежду им. Ето какво влиза в обхвата.
Демонтажи и подготовка
Сваляне на стари настилки, фаянс и теракота, дюшеме или мокет, разбиване на замазки, където е необходимо, демонтаж на стара дограма и врати, премахване на негодна мазилка. Извозването на строителните отпадъци и таксата за депо са включени, това е позиция, която много оферти „забравят" и после излиза като допълнително перо.
Преустройства и зидария
Премахване на неносещи прегради, изграждане на нови стени от газобетон или гипсокартон, оформяне на ниши и отвори. Ако преустройството засяга носещи елементи или мокри помещения, е нужен проект и разрешение, казваме ти го на огледа, а не по средата на ремонта.
ВиК инсталация
Нови трасета за топла и студена вода, канализация, точки за пералня и съдомиялна, при нужда подмяна на отклоненията към щранга. Всяка инсталация се изпитва под налягане, преди да се затвори, това е задължителна стъпка, не опция.
Електроинсталация
Ново окабеляване по стаи, отделни групи за уреди с голяма мощност, ново табло с дефектнотокова защита, точки за осветление, контакти, интернет и телевизия. В стари панелни и тухлени сгради алуминиевото окабеляване се подменя изцяло, не се „закърпва".
Изравняване и подготовка на повърхности
Нови замазки или самонивелираща смес по подовете, гипсова шпакловка по стени и тавани, ъглови профили, грундиране. Тази част не се вижда след ремонта, но от нея зависи дали стените ще са гладки и дали ламинатът няма да „хлопа".
Баня и тоалетна
Хидроизолация, фаянс и теракота, окачен таван с осветление, монтаж на санитария, душ-кабина или вана, ревизионни отвори. Банята е най-скъпото помещение на квадрат и най-честият източник на проблеми след години, затова е отделна позиция с отделна гаранция.
Настилки, шпакловка и боядисване
Полагане на ламиниран паркет, гранитогрес или трислоен паркет, первази, прагове. След това финна шпакловка и боядисване с латекс в два слоя, с внимание към ъглите и местата покрай дограмата.
Финални монтажи и почистване
Интериорни врати, ключове и контакти, осветителни тела, санитарен силикон, монтаж на кухненски плот при нужда. Накрая, грубо и фино почистване, за да получиш апартамента чист, а не с торба фугираща смес в банята.
Какво не е включено по подразбиране: дограма и щори, обзавеждане по поръчка, климатици, подово отопление, узаконяване на преустройство и проектантски услуги. Всяко от тях може да се добави като отделна позиция в офертата, но искаме да го видиш изрично, а не да го предположиш.
Как протича ремонтът: шест стъпки
- Обаждане и уточняване
Казваш какво планираш, а ние отговаряме дали сме свободни в този период и дали сме подходящи за обекта. Не даваме цени по телефона, защото такава цена няма стойност за никого.
- Безплатен оглед с консултация и замерване
Идваме на място, замерваме, снимаме и питаме за навиците ти, къде готвиш, колко души сте в жилището, какво те дразни в сегашното жилище. Отнема около час.
- Количествена сметка и оферта
До 3–5 работни дни получаваш оферта по позиции: дейност, количество, единична цена, сума. Отдолу е записано какво не е включено. Офертата е валидна 30 дни.
- Договор и график
Подписваме договор с фиксирана цена, срок, етапни плащания и неустойка при забава. Към него върви график по седмици, за да знаеш кога какво се случва.
- Изпълнение с един отговорник
На обекта има технически ръководител, който отговаря за координацията на екипите и доставките. Всеки петък получаваш кратък отчет със снимки. Всяка промяна в обхвата минава през писмено допълнение.
- Приемане и гаранция
Обхождаме апартамента заедно и записваме забележките. Отстраняваме ги, подписваме приемо-предавателен протокол и издаваме гаранционна карта за 5 години, 7 за хидроизолацията.
Материали: какво препоръчваме и защо
Може да купиш материалите сам по наш списък с количества или да ги доставим ние със складовите си отстъпки. И в двата случая препоръките ни са едни и същи, защото се основават на това какво издържа, а не какво носи най-голяма надценка.
- Шпакловки и мазилки: гипсови машинни смеси от утвърдени производители. Разликата в цената спрямо най-евтините е около 15%, но пукнатините след първата година са несравнимо по-малко.
- Хидроизолация в банята: двукомпонентна циментова, с лента по ъглите и около сифоните. Тук икономията е най-скъпата възможна, течът се вижда след две години, при съседа отдолу.
- Лепила за плочки: клас C2 за гранитогрес и за големи формати. Универсалното лепило „за всичко" не държи ректифициран гранитогрес 60×120.
- Ламиниран паркет: клас 32 за спалня, клас 33 за коридор и дневна. Дебелина минимум 8 мм с подложка 3 мм, иначе се чува при всяка стъпка.
- ВиК: полипропиленови тръби с алуминиева вложка за топла вода, пресови или заварени връзки. Без гъвкави връзки, скрити в стената.
- Електро: медни проводници със сечение според консуматора, 1,5 мм² за осветление, 2,5 мм² за контакти, отделни групи за бойлер, климатик и котлон.
- Латекс: измиваем, с добра покривност. Два слоя са задължителни дори когато производителят обещава един.
Срокове по размер на апартамента
Сроковете са в работни дни, при цялостен ремонт с подмяна на инсталациите и при взети предварително решения за плочки, дограма и врати.
| Апартамент | Площ | Срок |
|---|---|---|
| Гарсониера | 30–45 м² | 25–35 дни |
| Двустаен | 55–70 м² | 35–45 дни |
| Тристаен | 80–95 м² | 45–60 дни |
| Четиристаен / мезонет | 110–160 м² | 60–90 дни |
Най-честата причина за забавяне не са майсторите, а неизбраната керамика. Плочките се поръчват в началото на ремонта, защото доставката на конкретен модел отнема между две и шест седмици. Второто по честота забавяне е промяна на решение, след като инсталацията вече е затворена в стената.
Панел, тухла или ново строителство: какво е различно
Един и същ квадратен метър струва различно според това в каква сграда се намира. Разликата не е в майсторите, а в това какво излиза след демонтажа.
Панелен апартамент
Вертикалните щрангове минават през банята и тоалетната, което ограничава преместването на санитарията. Подовете често имат наклон от 3 до 7 см в рамките на едно помещение, а изравняването им е отделна и немалка позиция. Инсталацията е алуминиева и подлежи на пълна подмяна. Преградите са тънки, затова шумоизолацията между спалня и дневна има реален смисъл. Плюсовете: правоъгълни помещения без излишни чупки и предвидими квадратури, което ускорява полагането на настилките.
Стар тухлен блок или кооперация
Тук изненадите са повече. Под дюшемето обикновено има гредоред с шлака, който тежи и трябва да се извози. Поцинкованите водопроводни тръби са с намалено сечение и се подменят задължително. Мазилките са варо-циментови и на места кухи, почукването при огледа показва къде ще падне. За сметка на това таваните са високи, стените дебели, а разпределенията позволяват сериозни преустройства, без да се пипат носещи елементи.
Ново строителство след акт 16
Апартаментът се предава в шпакловано или в груб вид, а работата е по-скоро довършване, отколкото ремонт. Няма демонтажи и няма скрити изненади, така че срокът е с около една трета по-кратък и цената е по-предвидима. Капаните са други: дограмата вече е монтирана и трябва да се пази, сградата има правила за работно време и ползване на асансьора, а разпределението на ел. точките често не отговаря на реалното обзавеждане и се променя изцяло.
Завършени обекти
Седем грешки, които оскъпяват ремонта
- Започване без количествена сметка
Оферта с един ред „ремонт на апартамент, 25 000 €" не значи нищо. Без количества няма как да провериш какво плащаш, нито да сравниш две оферти. Всяко допълнително перо после ще изглежда оправдано.
- Голям аванс в началото
Нормалният аванс покрива първите материали и е между 10 и 20%. Плащането на 50% предварително прехвърля целия риск върху теб и премахва стимула работата да свърши бързо.
- Избор на плочки по средата на ремонта
Разпределението на ВиК точките зависи от размера на плочките и от това къде ще паднат фугите. Смяната на модела след като инсталацията е готова означава къртене.
- Икономия от хидроизолацията
Спестяваш около 200 € в баня от 4 м². След две години течът при съседа отдолу струва между 1 500 и 3 000 €, плюс отношенията във входа.
- Запазване на старото ел. табло
Ново оборудване на стара инсталация с алуминий и без дефектнотокова защита е рискът, за който никой не мисли, докато не се случи. Подмяната на таблото е под 1% от бюджета на ремонта.
- Промени „в движение"
Всяка устна промяна, за която няма писмено допълнение, е бъдещ спор. Изречението „нали се разбрахме" не е документ, а началото на конфликт.
- Отделни екипи без координатор
Наемането на ВиК майстор, електротехник и плочкаджия поотделно изглежда по-евтино. На практика всеки чака предишния, никой не отговаря за целия резултат и ти ставаш технически ръководител на собствения си ремонт.
Как да сравниш две оферти за ремонт
Когато две оферти за един и същ апартамент се различават с 30%, причината почти никога не е алчност. Причината е различен обхват. Ето какво да провериш, преди да решиш. Важи и когато не сме сред кандидатите.
- Сравнявай количества, не крайни суми. Ако едната оферта е на един ред, а другата е на четиридесет позиции, ти не сравняваш две цени, а цена с обещание.
- Провери „дребните" пера. Извозване на отпадъци и такса депо, грундове, ъглови профили, силикон, консумативи, фино почистване. Сумарно правят между 5 и 8% от бюджета и най-често липсват в по-евтината оферта.
- Питай кой ще е на обекта всеки ден. Има разлика между фирма със собствени екипи и посредник, който ще търси майстори, след като подпишеш.
- Търси срок и неустойка. Оферта без краен срок не е оферта, а покана за неопределено чакане.
- Аванс над 30% е червен флаг. Материалите за първия етап не струват половината от ремонта.
- Искай адрес на завършен обект. Фирма, която работи от години, има поне един клиент, готов да те пусне за десет минути.
- Прочети какво не е включено. Ако този раздел липсва, значи всичко неспоменато ще бъде допълнително.
Най-честият сценарий при избор на най-ниската оферта: работата започва, след месец излизат „непредвидени" дейности и крайната сума настига по-скъпата оферта, но с два месеца забава и без гаранция. Затова цената има смисъл само заедно с обхвата, срока и отговорността.
Договор и гаранция
Не започваме работа без подписан договор, и за твоя, и за наша сигурност. В него задължително пише:
- Обхват: количествената сметка е приложение и е неразделна част от договора.
- Цена: фиксирана за описания обхват, с ясно записано какво не е включено.
- Срок: начална и крайна дата, с неустойка за забава по наша вина.
- Етапни плащания: обвързани със завършени етапи, не с календара.
- Ред за промени: всяка допълнителна дейност се оферира и подписва отделно.
- Приемане: протокол със списък на забележките и срок за отстраняването им.
- Гаранция: 5 години за всички изпълнени от нас дейности.
Гаранцията покрива пукнатини по шпакловка и боядисване, отлепени или изкъртени плочки, течове по изпълнени от нас трасета, дефекти по монтажа на врати и санитария. Не покрива материали, избрани от клиента въпреки писмената ни препоръка, механични повреди, щети от трети лица и последици от аварии в общите части на сградата.
Често задавани въпроси
При цялостен ремонт не препоръчваме. Работи се едновременно в няколко помещения, водата и токът се спират периодично, а прахът от къртенето стига навсякъде. При частичен ремонт на едно помещение е възможно, ако има втора баня.
Между 10 и 20% при подписване на договора, за първите материали и организация. Останалото е на етапи, след завършване на инсталациите, след настилките и накрая при приемането. Последното плащане е винаги след протокола.
Както предпочиташ. Даваме ти списък с точни количества, за да купиш сам, или доставяме ние със складовите си отстъпки. Вторият вариант обикновено излиза по-евтино дори с нашата надценка, а рекламациите стават наш проблем, не твой.
Спираме, снимаме и ти показваме. Изготвяме отделна оферта за допълнителната работа и продължаваме едва след твоето писмено съгласие. Най-честите случаи са течащ щранг, гнило дюшеме и наклон на пода над 5 см.
Да, за всяко плащане. Работим по договор с фирма, регистрирана по ДДС, и всички цени в офертата са с включен данък.
45–60 работни дни при цялостен ремонт с подмяна на инсталациите и предварително взети решения за материалите. Ако решенията за плочки, врати и бои се вземат в движение, срокът се удължава, затова ги фиксираме в графика преди старта.
За премахване на неносеща преграда обикновено е нужно уведомление и становище на конструктор. За преместване на баня или кухня, засягане на носещи елементи и промени по общите инсталации се изисква проект и разрешение. Казваме ти точно какво е нужно още на огледа.
Да, и то често. Панелът има своите особености: тънки стени, вертикални щрангове през банята и подове с наклон. Затова в панелен апартамент винаги залагаме резерв за изравняване и препоръчваме подмяна на отклоненията към щранга.
Може, ако това е финансово необходимо. Разделяме го логично: първо инсталации и мокри помещения, после стаи. Общо излиза с около 10–15% по-скъпо заради повторните мобилизации, но е по-добре от спрян ремонт по средата.
Ние. Грубото почистване и извозването на отпадъците са включени в цената. Финото почистване преди нанасяне също е включено при цялостен ремонт.
Договорът предвижда неустойка за всеки просрочен ден по наша вина. Срокът се удължава само при документирани форсмажорни обстоятелства или при промени, поискани от теб.
Да. Ако в момента имаме обект в напреднала фаза и клиентът е съгласен, организираме посещение. Това е най-честната проверка на качеството, по-надеждна от всякакви снимки.
Да. Ако имаш готов проект, работим по него. Ако нямаш, може да те свържем с дизайнер или да предложим практични решения безплатно в рамките на огледа.
До 3–5 работни дни след огледа. При по-големи обекти с преустройство, до седмица, защото количествата се смятат по-подробно.
Къде работим
Изпълняваме ремонти в цяла София и в населените места до около 60 км от града.